Testo del modello
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CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
(artt. 1351 e 2932 del Codice Civile)
Con la presente scrittura privata, da valere a ogni effetto di legge, tra
Nome e cognome del venditore, nato/a a Luogo il Data, residente a Comune in Indirizzo, codice fiscale Codice fiscale, stato civile Stato civile e regime patrimoniale, di seguito «Promittente Venditore»,
e Nome e cognome dell'acquirente, nato/a a Luogo il Data, residente a Comune in Indirizzo, codice fiscale Codice fiscale, stato civile Stato civile e regime patrimoniale, di seguito «Promissario Acquirente»,
si conviene e si stipula quanto segue
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore promette di vendere al Promissario Acquirente, che promette di acquistare, la piena proprietà dell'immobile sito in Comune, Via e numero civico, piano Piano, composto da descrizione, con annessi cantina / box / posto auto, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Comune al foglio Foglio, particella Particella, subalterno Subalterno, categoria Categoria, rendita catastale € Rendita, confinante con confini, con i relativi diritti sulle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Art. 2 – Provenienza
Il Promittente Venditore dichiara che l'immobile gli è pervenuto in forza di atto di compravendita / successione / donazione a rogito del notaio Nome in data Data, repertorio n. Numero, trascritto a Ufficio il Data al n. Numero.
Art. 3 – Prezzo
Il prezzo della compravendita è convenuto in € Prezzo (euro prezzo in lettere).
Art. 4 – Modalità di pagamento
- € Importo versati oggi a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., mediante assegno non trasferibile n. ... della banca ... / bonifico con CRO/TRN n. ..., di cui il Promittente Venditore rilascia quietanza con la sottoscrizione del presente contratto;
- € Importo a titolo di acconto prezzo entro il Data, mediante modalità facoltativo;
- € Importo a saldo, contestualmente alla stipula dell'atto notarile di compravendita.
Art. 5 – Atto definitivo
L'atto di compravendita sarà stipulato entro il Data presso il notaio Nome / scelto dal Promissario Acquirente, con un preavviso di almeno 15 giorni. Le spese notarili e le imposte relative all'atto definitivo sono a carico del Promissario Acquirente.
Art. 6 – Consegna
Il possesso dell'immobile sarà trasferito al Promissario Acquirente contestualmente alla stipula dell'atto definitivo / in data ..., con la consegna delle chiavi; l'immobile sarà libero da persone e cose. Fino alla consegna, imposte, oneri e spese condominiali restano a carico del Promittente Venditore.
Art. 7 – Garanzie del Promittente Venditore
Il Promittente Venditore garantisce che l'immobile: (a) è di sua piena ed esclusiva proprietà; (b) sarà trasferito libero da ipoteche, pignoramenti, privilegi, trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, servitù passive non apparenti, vincoli e diritti di terzi salva l'ipoteca a garanzia del mutuo n. ..., che sarà cancellata contestualmente al rogito con il prezzo di vendita; (c) è conforme alla normativa urbanistica ed edilizia e i dati catastali e la planimetria depositata sono conformi allo stato di fatto; (d) è in regola con il pagamento delle spese condominiali e non sono state deliberate spese straordinarie, salvo: nessuna / descrizione; (e) è dotato di attestato di prestazione energetica in corso di validità.
Art. 8 – Condizione sospensiva facoltativa
L'efficacia del presente contratto è subordinata alla concessione al Promissario Acquirente di un mutuo di almeno € Importo entro il Data. In caso di mancata concessione, comunicata per iscritto entro tale data, il contratto si intenderà risolto e la caparra sarà restituita integralmente, senza interessi né penali.
Art. 9 – Inadempimento
Se il Promissario Acquirente non adempie, il Promittente Venditore può recedere dal contratto e trattenere la caparra; se inadempiente è il Promittente Venditore, il Promissario Acquirente può recedere ed esigere il doppio della caparra (art. 1385 c.c.). In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto (art. 2932 c.c.) o la risoluzione, salvo il risarcimento del danno.
Art. 10 – Mediazione se presente
Le parti dichiarano che l'affare è stato concluso senza l'intervento di mediatori / con l'intervento dell'agenzia ..., iscritta al n. ... del registro delle imprese di ..., alla quale è dovuta una provvigione di € ... da parte di ....
Art. 11 – Registrazione e spese
Il presente contratto sarà registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione a cura di parte; le spese di registrazione sono a carico di parte. Le parti non intendono procedere alla trascrizione del preliminare ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., che richiede l'autenticazione notarile delle firme.
Art. 12 – Domicilio e rinvio
Per ogni comunicazione relativa al presente contratto le parti eleggono domicilio agli indirizzi sopra indicati o ai seguenti indirizzi PEC: .... Per quanto non previsto si rinvia alle norme del codice civile.
Letto, confermato e sottoscritto in due originali.
Luogo, Data
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. le parti approvano specificamente gli artt. 4 (Modalità di pagamento), 8 (Condizione sospensiva) e 9 (Inadempimento).
Come compilare il fac simile
- Fai le verifiche prima della firmaVisura catastale e planimetria, ispezione ipotecaria, atto di provenienza, conformità urbanistica, APE e situazione condominiale: dopo il preliminare l'impegno è vincolante.
- Stato civile delle partiIndica il regime patrimoniale: se il venditore è in comunione dei beni, deve firmare anche il coniuge.
- Caparra e accontiTieni distinta la caparra confirmatoria dagli acconti prezzo: hanno funzioni e imposte di registro diverse. Paga solo con strumenti tracciabili.
- Data del rogitoFissa un termine realistico, che tenga conto dei tempi della banca se compri con un mutuo.
- Registra entro 20 giorniRegistra il preliminare all'Agenzia delle Entrate (modello 69 o servizi telematici). Le imposte pagate su caparra e acconti si recuperano al rogito.
Cosa dice la legge
- Il preliminare di compravendita immobiliare deve avere forma scritta a pena di nullità, come il contratto definitivo (art. 1351 c.c.).
- Il passaggio di proprietà avviene solo con l'atto notarile definitivo: il preliminare crea l'obbligo di stipularlo e, se una parte si rifiuta, consente di chiedere al giudice una sentenza che ne produca gli effetti (art. 2932 c.c.).
- Registrazione entro 20 giorni: imposta di registro fissa di 200 euro, più lo 0,50% sulla caparra confirmatoria e il 3% sugli acconti prezzo (se la vendita non è soggetta a IVA), oltre all'imposta di bollo. Queste imposte vengono scomputate da quelle dovute per l'atto definitivo.
- La trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.) tutela l'acquirente da successive ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi, ma richiede l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata da un notaio.
Domande frequenti
Il compromesso si può fare senza notaio?
Sì: tra privati basta una scrittura privata firmata dalle parti e registrata entro 20 giorni. Il notaio serve per l'atto definitivo e, se si vuole, per trascrivere il preliminare.
Quanto costa registrare un preliminare di compravendita?
200 euro di imposta di registro, più lo 0,50% della caparra e il 3% degli eventuali acconti, oltre al bollo. Su una caparra di 20.000 euro senza acconti sono circa 300 euro più bollo. Verifica gli importi vigenti sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Che differenza c'è tra proposta d'acquisto e preliminare?
La proposta è un'offerta che diventa vincolante con l'accettazione e di solito è più sintetica. Il preliminare è un contratto completo che regola in dettaglio pagamenti, garanzie e condizioni fino al rogito. Spesso alla proposta accettata segue il preliminare.
Cosa succede se il venditore non si presenta dal notaio?
L'acquirente può recedere e chiedere il doppio della caparra, oppure agire in giudizio per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà (art. 2932 c.c.), versando il saldo del prezzo.
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Il modello è fornito a scopo informativo e va adattato alla situazione concreta. Non sostituisce il parere di un avvocato, notaio o commercialista. Le norme citate sono aggiornate al 4 novembre 2026.